文旅地产，困于现实！

旅游，受制于疫情；地产，又频频爆雷；文旅地产，则被困于现实。

2021年元旦，在创造了众多“销售奇迹”的海花岛1号岛首期商业业态进入试营业。海花岛由1号、2号和3号岛组成，其中2号岛和3号岛主为居住区，2015年首次开盘就立即告罄，深受市场热捧的原因也源于1号岛，1号岛是海花岛重点打造的板块，按照规划，1号岛涵盖博物馆群、童世界、水上乐园、海洋世界等28个商业业态。

对于1号岛，大众期待已久，所以开业当天，海花岛被游客围得水泄不通，海花岛一位工作人员在媒体采访中回忆道，“一号岛试营业的那几天，人数最多的时候，一天大约有5万人，岛外三条车道的马路上全部堵死，岛内人流摩肩接踵。”截止当年11月底，海花岛累计接待游客近500万人次，而在疫情前的2019年，儋州全年全市累计接待国内外游客才346万人次，可想而知海花岛的火爆程度。

与开业的盛况相比，如今的海花岛稍显冷清，最明显的一个变化就是，每晚两场的人气项目灯光秀也没有之前好看了，据媒体报道，是因为开发商拖欠电费，一些耗电量大的灯光效果取消了，与之同样冷清是楼盘，即便价格腰斩也无人接盘。

而这也是众多文旅地产项目的现状。

文旅地产

理想很丰满

文旅地产，在这个概念首度出现时，许多人认为是“天作之合”，一方面文旅项目资金投入大、开发周期长，短期内无法实现盈利，所以许多投资商避而远之；另一方面，地产项目虽周转快，但是拿地成本高，文旅+地产既能吸引更多的资本入局，又能降低成本，两者之间相互赋能，可谓“完美”。

2012年，随着拿地成本不断增加，房地产行业的盈利空间逐步缩减，与此同时，我国旅游行业也随着国民经济水平的提升而迅猛发展，文旅地产项目由此也迎来了爆发期，全国各地涌出各类文旅地产项目。从2012年到2014年，年均新增项目近 2200 个，平均增速达 83%。

对于开发商而言，可以借着“文旅”的名头低价拿地，高溢价销售；对于投资者而言，既可以偶尔去度假小住一段时间，又可以等着文旅项目运营以后增值销售。

一切看似形成了一套完美“闭环”，但是现实戳破了幻想。

文旅地产

梦想照不进现实

文旅地产，核心在文旅，而文旅项目的成功，仅靠资本的投入是不够的，从前期的顶层设计、策划规划到后期的运营，这些“软实力”才是文旅成功的关键所在。

而实际诸多文旅项目都是开发商打着 "文旅" 的幌子疯狂圈地，因为卖房子才是他们的“初心”，所以他们首要“任务”就是前期把项目的文旅部分进行“高大上”包装，吸引各种购买者就行，导致低层级、同质化项目遍地开花，而这些文旅地产项目至少一半以上所处地理位置偏远，远离一座城市的中心区，而在文旅上面，实际并没有花太多的心思去运营，根本引不来客流，部分沦为了“鬼城”。

截止至2014年底，根据国家统计局统计，全国文旅地产项目7965个，其中大型在售项目有589个，这些在售项目平均存量达到 2043 套，而平均去化速度为12套/月，完成存量去化需要14年。

绝大多数的购房者都是投资者，没有实际刚需支撑，这样导致许多文旅地产项目沦为了“击鼓传花”的游戏，许多购房者的房子最终只能烂在手上，因为这些房子的二手房价格涨幅太低甚至大幅下跌，并且基本卖不掉，尤其疫情之下，文旅和地产双重承压，曾经繁荣的泡沫自然一戳就破。

还有一些文旅地产项目在没有拿到资质就开始建设，并且触及生态红线。例如上文所提到的海花岛就是如此，今年元旦前夕，儋州一则关于“海花岛39栋建筑将被拆除”的《行政处罚（限期拆除）决定书》将该项目推至风口浪尖，虽然如今并没有定数，但是这两年海花岛的房子也从过山车的顶峰开始下滑。

文旅地产

路在何方？

并不是说文旅地产没有未来，而是文旅地产需要精耕细作，靠“卖房子”的这条路已经走不通了，文旅的重要性更加凸显。

从文旅项目本身来看，要关注旅游发展的趋势，如今旅游业也逐步从单一的观光到深度的休闲度假转型。

所以，在项目开发之前，一定要明确项目定位，无论是想要打造主题公园、景区或者温泉，项目都需要依托地理资源特色来构建项目的核心特点；其次产业业态的规划，就是各种配套内容的补充，包括休闲娱乐配套，如度假酒店、特色餐饮、商业街区、文艺演出；生活配套如超市、商店、健身娱乐等，通过系列的配套实现留客及消费扩张。

总而言之，文旅地产不光简单的搞建筑、盖房子，往往还包括医疗、养老、服务、交通、安全等各种配套，同时配以长期、专业的运营服务，一个成功的文旅地产项目，必定是提供一种美好的生活方式，让人心生向往。如今潮水退去，曾经的“假”文旅“真”地产项目被困于现实之中，而未来，精耕细作的文旅地产说不定会迎来一番新的天地。