伊斯坦布尔游记
提起土耳其，很多人可能首先想到的是城市恐怖袭击，以及满街穿着白袍的穆斯林和蒙着面纱的妇女，这也是穆斯林国家给世人留下的固定印象。但是当我走出伊斯坦布尔机场，看到满大街的时尚男女，如果不是到处尖塔林立的清真寺，我甚至会怀疑到了某个欧洲国家。虽然土耳其人自认为他们就是欧洲国家，他们的足球队参加的也是欧洲联赛而不是亚洲联赛，但是在我们的传统认知里，土耳其是亚洲国家。很显然，土耳其到底是欧洲国家还是亚洲国家，土耳其吃瓜群众和亚洲其他国家吃瓜群众，认知上很难统一。其实土耳其是在奥斯曼帝国的废墟上重建的，奥斯曼曾是横跨亚非欧三洲的大帝国，而且土耳其也有一部份领土在欧洲，最重要的是，凯末尔领导土耳其获得独立后，坚定地实行脱亚入欧，为了融入欧洲大家庭，甚至废除用了几个世纪的阿拉伯字母，改用拉丁字母拼写土耳其语，因此土耳其从表面上看起来更像一个欧洲国家。而我们所到的伊斯坦布尔，历史上曾是东罗马帝国的首都君士坦丁堡，是一个地道的欧洲城市。
此次伊斯坦布尔之行，主要目的是考察当地的房地产，其次才是旅行。
与大国一样，房地产也是土耳其的支柱产业，自1998年以来，土耳其房地产业基本呈现连年稳步增长态势，长期占国内生产总值的9%左右。近年来，推动土耳其国内住宅市场不断发展的主要因素可归结为：国内经济形势驱动、人口的不断增长、持续的城市化进程和政府的政策拉动。作为一个高度稳定的投资选项，土耳其的房地产投资始终深受中低收入阶层的喜爱。近年来土耳其国内通货膨胀率高居不下，实际利率也持续走低，居民储蓄率低迷，在此背景下，土耳其民众更是将房地产投资视作最保值的投资首选之一。
号称土耳其最高、欧洲第二的天塔公寓，售价2550美元起
在民众的追捧下，土耳其房价一路高歌猛进。以土耳其最大城市伊斯坦布尔为例，即使郊区的房子，价格也超过1万里拉/平米，市区房价多在2-3万里拉以上，海景房5-6万里拉。但是去年汇率闪崩后，房地产市场开始面临着双重压力，一方面里拉贬值、央行加息，基准利率就加到了17.75%，开发商还贷压力倍增。
去年以来，伊斯坦布尔的房价大幅下跌，个别楼盘跌幅超过一半。即使如此，房子仍然卖不出去。2017年，土耳其政府出台了“在土耳其购买价值超过100万美元房产，并持有3年以上的外国人，即可获得公民身份”的移民政策。由于房地产市场持续低迷，2018年9月19日，土耳其议会修改土耳其入籍法案，大大降低了土耳其入籍门槛，将投资金额由100万美元降至25万美元，即申请人只需要购买25万美元以上的房产（保持3年）即可获得土耳其国籍身份。由此，土耳其投资入籍项目，成为市场上价格最低的公民入籍项目之一，受到世界各地的投资人追捧。
我们就是在这样的背景下，应邀到伊斯坦布尔考察当地的房地产市场。开发商的时间安排很紧迫，两天时间安排我们看了十余个楼盘，既有市郊的普通公寓房，也有位于黄金地段的高档楼盘，以及面朝大海的海景房，价格在1100美元-4500美元/平米之间。由于只是走马观花地大致看了一下，我对伊斯坦布尔的房产只能大概谈一下。
妻子出镜，过了一把女主人瘾
伊斯坦布尔的房子建筑质量普遍比国内的高，即使是1100美元的普通公寓，大厅和公共过道铺设的都是大理石。安保措施做得比较好，无论是进小区还是楼栋，都需要刷卡。配套设施完善，无论是普通公寓还是海景房，都配有篮球场、网球场、室内外游泳池和健身房等，业主完全免费使用。由于配套设施比较全，导致公摊面积较大，公摊普遍占35%以上，甚至50%，因此一套100平米的房子，实际使用面积只有60平米左右。我们看的性价比最高的楼盘叫5 LEVENT，单价只有1800美元，但是小区环境堪比公园，楼房品质和环境都超过成都单价3万以上的楼盘。
小区环境真的很好，堪比公园
由于自2018年8月以来，美元兑里拉大涨40%，很多投资人担心里拉进一步下跌，对投资土耳其心存疑虑。其实事情要一分为二地看，里拉下跌就意味着美元上涨，我们以房价大约100万里拉的一套房子为例，这意味着投资者原先需要支付近38万美元才能购买的房产，现在只需要约24万美元就能购买，一套便宜14万美元。也就是说，以美元计价的土耳其房产，不考虑房价上涨，仅凭美元兑里拉的汇率这一项计算，精明的投资者已经“嗅”到了大有可为的新商机。
从长远来看，土耳其经济发展平稳，伊斯坦布尔更是著名的旅游城市，即使不考虑护照因素，仅从投资的角度看，个人认为伊城的房产还是值得下手的。就算暂时不会升值，反正投资门槛也不高，拿来出租或偶尔去住一下，也是很不错的。
我们住的宾馆推窗可见大海，真的海景房
两天看房后，我和妻子开始三天的伊斯坦布尔自由行。为了出行方便，我们退掉了开发商为我们在新城区订的四星级酒店，搬到老城区一家私人小旅馆。这家小旅馆条件当然不能与四星级酒店比，但是好处是靠海，推窗即可看到马尔马拉海，是真正的海景房。而且离老城区主要的景点很近，步行皆可抵达。
伊斯坦布尔是一座将传统与现代完美结合的城市。伊斯坦布尔以金角湾为界，金角湾以南为老城区，金角湾以北为新城区。当然，现代伊斯坦布尔，商业区已经扩展到博斯普鲁斯海峡以东的亚洲部分。但是传统意义上的伊斯坦布尔，只包括欧洲部分。伊城的主要景点，比如蓝色清真寺、圣索菲亚大教堂、地下水宫、老皇宫等都在老城区。老城区的街道沿着起伏的海峡地势蜿蜒曲折，古老街道两侧那些红色屋顶的哥特式建筑同小骑楼式的伊斯兰房屋交相辉映。街道狭窄蜿蜒，路面用石板或青砖铺成，如果不是满街奔驰的汽车或者轻轨，置身其中，会有一种恍若走在中世纪城市的感觉。新城区的街道则宽阔笔直，两旁现代化大厦高耸，城郊高速公路上各种车辆风驰电掣。大概只有伊斯坦布尔，才能将古老和现代如此完美地结合在一起。
清真寺的穹顶，给人强烈的震撼
走在伊斯坦布尔的大街小巷，见得最多的就是清真寺，这些清真寺都有巨大的圆顶和高耸的尖塔，其中最著名的应该是苏丹艾哈迈德清真寺，又叫蓝色清真寺。大凡到伊斯坦布尔旅游的人，都会到蓝色清真寺打卡。到蓝色清真寺参观无须买门票，但是女性进入清真寺必须戴头巾。没有头巾的，可以在门口领一条，出门再归还就行了。清真寺的内部空间很大，据说可以同时容纳数千人做祷告。穹顶装饰华丽，给人强烈的震撼。
圣索菲亚教堂及教堂内部，真的非常壮观
蓝色清真寺对面是著名的圣索菲亚大教堂。清真寺与教堂遥遥相对，和谐相处，这也可能是伊斯坦布尔的独特之处。圣索菲亚大教堂建于东罗马皇帝Justinian统治时期（公元532年-公元537年），奥斯曼帝国攻占君士坦丁堡后，这座教堂被改成了奥斯曼帝国的皇家清真寺，皇室的大型活动都在这里举行。如今成了一座博物馆，每天迎来无数的游客。圣索非亚教堂是属于基督徒和穆罕默德信徒共有的一个宗教博物馆。作为世界上十大令人向往的教堂之一，圣索非亚教堂充分体现出了卓越的建筑艺术，从而也成为了后来伊斯兰清真寺的设计模板。穹顶上方的圣母玛利亚怀抱耶稣的壁画散发着金色的光芒。教堂里还有个哭泣柱（WeepingColumn），每个人都要把大拇指放进洞里，以其为圆心，其余手指转一圈，祈求健康平安。
托普卡普宫外景和内部一角
除了清真寺和教堂，伊斯坦布尔还有些其他有意思的建筑。比较有名的就是托普卡帕宫了。托普卡普宫是奥斯曼帝国进入伊斯坦布尔后的第一座正式修建的皇宫。相比欧式风格的新皇宫，这里具有浓重的奥斯曼风格的皇家建筑特点，它是奥斯曼建筑的代表作。现在是巨大的博物馆，馆藏大量瓷器、珠宝、盾牌盔甲、奥斯曼的缩画、伊斯兰的书法原稿等珍宝。
地下水宫
地上的宫殿华丽而迷人，地下的宫殿也不逊色啊！看过《但丁密码》这部电影的朋友一定记得结局里的那座水下宫殿。
多玛巴赫切宫内部不准拍照，在外面照了几张
位于博斯普鲁斯海峡欧洲一边的多玛巴赫切宫皇宫，是奥斯曼帝国时期最后一座王宫，也被称为“新宫”。皇宫风景秀丽，宫殿高大宽广，相对老皇宫更加气派和豪华，建筑风格为欧陆宫廷样式，围墙全长达600米，宽广的大厅里有56根圆柱，装有750灯泡重达4.5吨的巨大水晶吊灯，令游客们叹为观止。
大巴扎的商品真的玲琅满目
大巴扎是世界上最大、最古老的集市之一，市场内有喷泉和清真寺，有着似迷宫般的狭窄走廊及通道，每一条街道都是为一个不同的产业预备的，其间交错着4400多家店铺。不仅是游客慕名而来的景点，也是当地人购买生活用品的地方。
正门入内的几条街道为游客准备的，购买物品时要讨价还价。深入其中，可以看到当地人的摊位以及各式生活用品。要想真正感受到大巴扎的魅力，要准备半天以上的时间了。
加拉塔大桥的钓鱼人和金角湾的海景
加拉塔大桥是伊斯坦布尔的网红桥，也是游客必到的打卡地。黄昏时分，一个挨一个的钓鱼人，已经成了加拉塔大桥特别的风景。如果没有这些钓鱼人，加拉塔大桥也只是一座普通的大桥而已。站在大桥上，看着金角湾来来往往的游船和天空飞翔的海鸥，就算没有多少文艺细胞，也能被眼前的美景所陶醉。
坐游轮出海，身后的海鸥相随
到伊斯坦布尔一定要坐一次游轮。位于金角湾的Eminomu是最繁华的码头之一，从这里出海可以到周边的小岛游玩。特别提醒大家，如果去坐游轮，一定记得使用伊斯坦布尔城市通，那种卡既可以坐公交，也可以坐轻轨，还可以坐游轮，非常便宜。从Eminonu到王子岛，单边都要走1.5小时，但是来回才花了9里位。如果是国内的海岛游，光船票估计就要花几百元。游轮出海后，一路海鸥相随，我的妻子高兴得像小女孩一样，拍了很多照片。我们去的是位于马尔马拉海的王子岛，据说在拜占庭时代，这里是流放王子的地方，故名王子岛。王子岛拥有美丽的海滩、成荫的绿树，是高收入阶层居住的别墅区，现在也是土耳其著名的旅游景点。整个小岛非常安静，岛上没有汽车，游客的主要交通工具是自行车和马车。马车类似中世纪贵族乘坐的那种有篷的四轮马车，花120里拉就可以坐着马车游览小岛一个小时。我们抵小岛不久，小岛也开始热闹起来，不时有清脆的马蹄声和悦耳的铃铛声传来。在阴凉的十字路口，还可以看到一些马车并排而停，闲情逸致的乘客在愉快地谈天说地。
到了王子岛，一定要品尝一下当地的美食，我和妻子在靠海的一间海鲜餐厅吃了一顿浪漫的午餐。岛上的餐厅与伊城其他地方的餐厅不同，是要给小费的。大概是怕我们不懂，或者语言交流有障碍，买单时，店家直接把我们的小费记在账单里了。
独立大街的行人和复古电车
游完伊斯坦布尔的美景，记得带你的爱人到独立大街走一走，但是要小心你的钱包。这条一头连着加拉塔一头连着塔克西姆广场、长达3公里的大街，是一条繁华的商业街，相当于上海的南京路，北京的王府井，成都的春熙路，各种商店、餐馆、咖啡厅应有尽有，女生到这里秒变购物狂。我的妻子在这里买了300多美元的东西，光玫瑰水就买了12瓶。我喜欢站在街头看匆匆忙忙的行人，以及慢慢驰来的复古电车。那种像从老电影中开出来的电车永远挤满了人，甚至有年轻人挂在电车外面。
最后我想说，如果这世界有一份非去不可的城市清单，伊斯坦布尔一定榜上有名。这个魅力无限的城市，目前也是投资的好时机。如果有客户想到那里投资，别忘了通知我，我愿意陪你一起，再一次游览美丽的伊斯坦布尔。